Der politische Hype oder die Mär um die Wohnungen der Briten

Seit Bekanntwerden des Abzugs der Britischen Streitkräfte versuchen einige Parteien das Problem des fehlenden „bezahlbaren“ Wohnraumes durch den Kauf dieser Wohnungen durch die Stadt Gütersloh zu lösen. Das ist ein falscher Ansatz!

Zur Klarstellung: Durch den Abzug der Briten werden keine Wohnungen frei! Freigezogen werden 49 freistehende Einfamilienhäuser und 243 Doppel- und Reihenhäuser in Gütersloh die im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland stehen. Wohnen in Einfamilienhäusern bedeutet einen großen Flächenverbrauch – mit großen Wohnflächen und hohen Unterhaltungskosten – der bezahlt werden muss. Analyse des fehlenden Wohnraumes: Lösen die 292 Einfamilienhäuser das Problem der Stadt Gütersloh? Aktuell sind nach unserem Kenntnisstand ca. 660 Haushalte bei der Stadt Gütersloh gelistet, die Wohnraum suchen und Anspruch auf geförderten Wohnraum besitzen: ca. 300 Singlehaushalte, Bedarf bzw. Anspruch auf 1-2 Zimmerwohnungen Ca. 300 Seniorenhaushalte, Bedarf bzw. Anspruch auf 1-2 Zimmerwohnungen Ca. 60 Familien, Bedarf bzw. Anspruch auf Mehrraumwohnungen

Analyse (aktueller Kenntnisstand) des Wohnraumes an der Thomas-Mann-Straße: 4 Doppelhaushälften mit ca. 100 qm Wohnfläche, 3 Schlafräumen, einer Küche und ein kombiniertes „Speise-Wohnzimmer“, 1 Bad und 1 WC 49 Reihenhäuser mit ca. 85 qm Wohnfläche, 2 Schlafräumen, einer Küche und ein kombiniertes „Speise-Wohnzimmer“, 1 Bad und teils 1 WC. Alle Häuser sind unterkellert und verfügen über ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Der bauliche Zustand (Präsentation Stadt Gütersloh am 21.09.2015) ist „ausreichend“, die Wärmedämmung ist, außer Isolierverglasung, nicht vorhanden. Geeignet sind die Häuser für Haushaltsgrößen von 4 bis max. 6 Personen. Allerdings überschreiten die Wohnflächengrößen die Vorgaben der Wohnraumförderung in NRW (aktueller Kenntnisstand). Der Bedarf könnte für die wohnraumsuchenden Familien an der Thomas-Mann-Straße allein unter dem Aspekt Raumangebotes gedeckt werden.


Analyse der Bezahlbarkeit:

Die Grundstücksfläche der 53 Häuser beträgt ca. 17.700 qm. Der aktuelle Bodenrichtwert liegt zum Stichtag 01.01.2017 bei 215,00€/qm. Der Bodenrichtwert ist das Ergebnis der Grundstücksverkäufe in der Vergangenheit, nicht der Marktpreis. Die Ermittlung liegt ein Jahr zurück, es gibt eine Marktüberpreisung wegen der hohen Nachfrage. Die Stadt Gütersloh hat, sofern ein Vorkaufsrecht begründet werden kann, das Erstzugriffsrecht zum Marktwert. Die Stadt Gütersloh bekommt beim Kauf der Immobilien keine besonderen Preiskonditionen. Somit liegt der Marktwert liegt bei mindestens 225,00€/qm.

Daraus folgt ein Mindestkaufpreis von 17.700 qm x 225,00 €/qm = 3.982.500,00 €. Es handelt sich um ca. 4.565,00qm Wohnfläche, dies ergibt einen Bodenanteil von 3.982.500,00 € / 4.565,00qm von 872,40 €/qm Wohnfläche zzgl. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Vermessung und Grundbuchgebühren!

Vor ca. einem Jahr hat die Stadt Gütersloh 35 Wohnungen im nördlichen Stadtgebiet erworben. Der Kaufpreis lag einschließlich Bodenanteil unter dem reinen Bodenanteil an der Thomas-Mann-Straße! Sogar bei einer sozialverträglichen Miete ergibt es bei einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über 30 Jahre sogar ein geringes positives wirtschaftliches Ergebnis und belastet nicht den Haushalt der Stadt Gütersloh. Der Marktwert der Gebäude liegt bei der aktuellen Marktüberpreisung zwischen 800 €/qm und 1.000,00 €/qm zzgl. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Vermessung und Grundbuchgebühren! Hinzu kommen die Kosten für die auf den Grundstücken stehenden Garagen. Der Sanierungsstau (nicht Renovierungsstau) ist bei den Gebäuden aus den 50er Jahren enorm. Zitat aus dem Architektenblatt 11/17: „bei Wohnhäusern aus den 1950er Jahren ziehen Eigentümer aufgrund der hohen Sanierungskosten häufig einen Abbruch in Betracht.“ „Wohnanlagen aus den 1950-er Jahren lassen sich wegen der hohen Energiesparauflagen kaum zu vertretbaren Kosten sanieren. Hinzu kommt, dass neben der schlechten Wärmedämmung und veralteter Technik der Grundrisszuschnitt meist nicht mehr den heutigen Vorstellungen entspricht.“ Die Sanierungskosten betragen bei den über 50 Jahre alten Häusern ca. 1.000,00 €/qm. Hinzu kommen Aufwendungen für die Außenanlagen.

Fazit: Die Erwerbskosten würden für die Stadt Gütersloh deutlich über 3.000,00 €/qm Wohnfläche liegen, bei einem Mietzins von unter 6,00 €/qm!

Zum Vergleich: Gebrauchte Eigentumswohnungen ohne Sanierungsstau werden in Gütersloh für 1.800,00 €/qm bis 2.000,00 €/qm gehandelt. Für Neubauwohnungen in der Innenstadt, barrierefrei mit Niedrigenergiestandard liegt das Preislimit bei 3.000,00 €/qm. Die SKW, Tochter der Sparkasse Gütersloh, bietet aktuell neue Doppelhaushälften (3590 G9) im Zentrum für 319.800,00 € bei 131,00 qm Wohnfläche und 181 qm Grundstückanteil an. Der Preis für dem qm Wohnfläche beträgt „nur“ 2.441,22 €/qm! Der Kauf der Häuser an der Thomas-Mann-Straße, den letztendlich die Gütersloher Bürger bezahlen, ist wirtschaftlich nicht zu vertreten. Den Kaufbefürwortern sei entgegengehalten, dass konkrete Anträge der UWG Gütersloh auf Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auf städtischen und privaten Grundstücken durch private Investoren abgelehnt wurden.

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